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2024-01-16 05:00
admin第一条为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位和设施的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》 《重庆市物业管理条例》及相关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
第三条本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于保修期满后物业共用部位和设施的维修、更新和改造的资金。
第四条物业专项维修资金的管理应当遵循专户存储、专款专用、产权决策、政府监督、公开透明的原则。
第五条市、区县(自治县)人民政府应当加强对物业专项维修资金管理的领导，明确物业专项维修资金的代管机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。
第六条市住房和城乡建设部门负责指导本市物业专项维修资金的监督管理工作。区县(自治县)住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业专项维修资金的监督管理。
市、区县(自治县)其他有关部门和物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当按照各自职责，共同做好本行政区域内物业专项维修资金的相关管理工作。
第二章存款
第七条一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。
一个物业管理区域内只有一个独立产权单位的，可以自愿设立物业专项维修资金。
第八条建设单位和业主应当交存物业专项维修资金。
建设单位和业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存物业首期专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
本市中心城区范围内，首期物业专项维修资金的交存金额由市住房城乡建设部门确定；本市中心城区以外的，首期物业专项维修资金的交存金额由各区县(自治县)住房城乡建设主管部门确定。
首期物业专项维修资金的交存金额应当向社会公布，并及时调整。
第九条新建商品房网上登记时，建设单位应当足额缴纳首期物业专项维修资金，并存入物业专项维修资金账户。
建设单位应当在办理竣工验收备案前，将未售出房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金账户。
第十条业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。
第十一条业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地的区县(自治县)住房城乡建设部门管理。
第十二条区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当采取公开招标方式，综合考虑存款利率、资产规模、使用效率等因素，综合确定物业专项维修资金专户管理银行，控制专户管理银行数量。
物业专项维修资金托管机构应当签署
区县(自治县)住房城乡建设部门应当建立物业专项维修资金管理信息系统和托管期间物业专项维修资金实时监控平台，并与专户管理银行建立实时对账制度，对物业专项维修资金的交存、使用和增值进行统一管理，接受业主和有关部门的监督和查询。
第十四条代管期间，区县(自治县)住房和城乡建设部门收取物业专项维修资金，应当使用市财政部门统一监制的专用票据，实行一户一票。
第十五条业主大会成立后，决定管理业主交存的物业专项维修资金或者变更专项账户管理银行的，应当在物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监督下召开业主大会。业主应当对下列事项进行表决：
(一)未通过区县(自治县)住房城乡建设主管部门代管物业专项维修资金决议或者变更专户管理银行决议的；
(二)物业管理区域内物业专项维修资金的管理制度；
(三)确定物业管理区域内物业专项维修资金账户的责任人；
(四)其他与物业专项维修资金有关的决议。
以上事项应当经专有面积占2/3以上且人数占2/3以上的业主表决，并经专有面积占参加表决业主人数过半数的业主同意。
业主大会召开后，业主委员会应当将业主大会表决通过的事项和业主大会的情况在物业管理区域内公示7日以上。
第十六条业主决定自行管理的，业主大会应当在物业所在地的区县(自治县)物业专项维修资金专用账户管理银行开立专用账户。业主委员会应当根据本办法第十五条的规定，持业主大会通过的有效决议和公示信息，向区县(自治县)住房和城乡建设部门提出书面申请，办理物业专项维修资金划转手续。
区县(自治县)住房城乡建设部门应当自收到业主委员会书面申请之日起30日内，在业主代表、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，与账户管理银行核对账面余额，通知账户管理银行将物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金账户，并将相关账目等资料移交给业主委员会。
第十七条划转物业专项维修资金时，业主委员会应当与专户管理银行、街道办事处或者物业所在地的乡(镇)人民政府签订授权协议，授权街道办事处或者乡(镇)人民政府按照本办法第三十五条的规定，从相关业主的物业专项维修资金子账户中划转维修费用。
第十八条物业专项维修资金实行自我管理，鼓励业主大会建立业主委员会在任审计和离任审计制度，对物业专项维修资金的管理进行审计。审计可以委托街道办事处、乡(镇)人民政府组织第三方专业机构实施，费用可以从物业公共收入中列支。
审计结果向所有业主公布。
第十九条业主自行管理期间，经参加表决的过半数业主同意，业主大会可以向区县(自治县)住房和城乡建设部门申请重新代管物业专项维修资金。
第二十条在业主自行管理期间，业主大会或者业主委员会
首次在物业管理区域内单独设立公共收入账户。目前，物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织对公共收益的使用和收支情况进行检查，并向全体业主公布检查情况。检查结果为公共收入独立账户的开户数。
第二十二条业主物业专项维修资金账面余额低于首期交存金额30%的，物业专项维修资金代管机构或者业主委员会应当通知业主及时续交。
成立业主大会的，更新方案由业主大会决定。
业主未按照更新方案足额交存物业专项维修资金的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
第三章申请
第二十三条物业专项维修资金的具体使用范围和条件按照有关法律、法规和规章执行，可以在物业服务合同中具体约定。
第二十四条鼓励探索和建立物业专项维修商业保险制度。经业主共同决定，可以使用物业专项维修资金购买保险。
第二十五条纳入公共收益的物业专项维修资金，用于全体业主共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造。
第二十六条需要使用物业专项维修资金的，业主、业主委员会或者物业服务企业应当制定使用计划。使用计划应包括以下内容：
(一)维修、更新和改造的具体范围和内容；
(二)维修、更新、改造计划和工程方案；
(三)费用预算和支付进度；
(四)与物业专项维修资金使用相关的其他内容。
第二十七条物业专项维修资金的使用方案应当在物业管理区域内公示7日以上，业主委员会应当组织业主投票表决。专有部分占需要维修、更新、改造的建筑物总面积三分之二以上，人数占需要维修、更新、改造的共用部分总人数三分之二以上的业主，专有部分占设施设备所涉及总人数半数以上的业主参加表决。
未成立业主委员会或者业主委员会未组织业主投票的，物业服务企业或者业主代表也可以在物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监督下，依照前款规定进行公示并征得业主同意。
维修、更新、改造工程的施工单位由业主委员会、物业服务企业或者业主代表协商确定，并在物业管理区域内公示3日。
第二十八条申请物业专项维修资金，应当提交下列材料：
(一)物业专项维修资金的使用；
(二)与建设单位签订的施工合同；
(三)业主投票及公示材料；
(四)与共用部位、共用设施设备有共有关系的业主名单；
(五)其他相关材料。
第二十九条物业专项维修资金由区县(自治县)住房城乡建设部门管理的，物业所在地区县(自治县)住房城乡建设部门应当在收到业主委员会、物业服务企业或者业主代表提交的申请材料后7个工作日内进行审核。经批准的，区县(自治县)住房和城乡建设部门应当根据工程进度从物业专项维修资金账户中划转物业专项维修资金。发现不符合要求的，应当提出书面纠正意见。
业主自行管理后需要收取物业专项维修资金的，业主委员会应当将本办法第二十八条规定的材料报住建部门备案
第三十一条物业专项维修资金应当按照项目合同的约定支付至建设、设计、勘察、监理单位的账户。
第三十二条使用物业专项维修资金10万元以上的，应当引入有资质的第三方机构进行评估，评估费用从物业专项维修资金的增值收益或者公共收益中列支，但业主大会决定不聘请评估机构的除外。
经业主共同决定，物业专项维修资金使用过程中重大纠纷的处置或者鉴定费用，可以从物业专项维修资金的增值收益或者公共收益中列支。
第三十三条有下列情形之一，需要动用物业专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者相关业主可以申请紧急简易程序：
(一)屋面防水损坏造成渗漏，严重影响正常使用的；
(二)电梯发生故障，无法正常运行的；
(三)高层住宅楼水泵损坏，造成供水中断的；
(四)建筑物外立面有脱落危险，危及人身安全的；
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂造成功能障碍的；
(六)消防设施损坏，危及公共消防安全的。
第三十四条适用紧急简易程序应当遵循下列程序：
(一)物业服务企业、业主委员会或者相关业主发现紧急情况，应当立即向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府报告。
(二)物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府接到报告后，应当立即勘验现场，出具证明；涉及电梯、消防设施的，还需在接到举报后24小时内组织市场监管部门、消防救援机构进行实地调查并出具证明。
(3)物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府出具证明后，物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即向物业专项维修资金管理机构申请紧急动用物业专项维修资金。物业专项维修资金管理机构应当及时划转资金。
(四)物业服务企业、业主委员会或者相关业主申请应急使用物业专项维修资金的，应当立即组织应急维修，并在应急维修完成后15日内公示物业专项维修资金的申请和使用情况。
第三十五条有本办法第三十三条规定情形之一，未按规定进行维修的，由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府组织维修，维修费用从物业专项维修资金账户中列支。
第三十六条由区县(自治县)住房和城乡建设主管部门管理的，当年交存或者使用的物业专项维修资金部分，按照同期银行存款利率计息；其余按照同期一年期银行定期存款利率计息。
鼓励物业专项维修资金管理机构通过合理使用组合存款等方式，提高物业专项维修资金的增值收益。当年的增值收益在次年第一季度按资本基数核算到户。
第三十七条在确保物业专项维修资金正常使用的前提下，一级市场新发行的国债可按照国家有关规定在银行间债券市场或商业银行柜台购买，并可持有至到期。
使用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当由专有部分占总面积三分之二以上、人数占总人数三分之二以上的业主表决，并经专有部分半数以上的业主表决同意。
禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财等业务
第三十九条物业所有权转移时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金的交存和余额情况，并出具物业专项维修资金管理机构提供的有效证明，物业子账户内的物业专项维修资金余额随物业所有权同时转移。
第四十条物业灭失的，业主交存的物业专项维修资金余额应当返还业主。
第四十一条物业专项维修资金管理机构应当至少每年一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目。
物业维修资金管理机构对资金账户变更有异议的，可以要求专户管理银行复核。
物业维修资金管理机构应当建立物业维修资金查询制度，接受业主对其子账户内物业维修资金的使用、增值收益、账面余额等情况的查询。
第四十二条物业专项维修资金管理机构应当每年定期向业主公布下列信息：
(一)物业专项维修资金的交存总额、使用情况、增值收益和余额；
(二)项目、费用及分摊；
(三)业主分户账中物业专项维修资金的交存金额、用途、增值收益和余额；
(四)物业专项维修资金使用和管理的其他情况。
如果业主对公告有异议，可以要求复核。
第四十三条物业专项维修资金专用票据的购买、使用、保管和核销管理应当按照财政部和市财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第四十四条物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当符合财政部门的有关规定。市财政部门应当加强对物业专项维修资金财务管理和会计制度执行情况的监督。
第五章附则
第四十五条本市房改专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和本市有关规定执行。
第四十六条本办法自2022年5月1日起施行。055-79000(法令编号重庆市人民政府令第244号)同时废止。